MMJの提供する不動産系サービスとその業界の話
2018年01月16日
不動産WEB事業部 東口悟郎 です。
MMJに入社する前は不動産業界におりまして、
マンスリーマンションを運営する部署で責任者をやっておりました。
そもそもマンスリーマンションって
「マンスリーマンションてなんだ？」って方もおられると思いますので、少し説明すると、
一般的な賃貸物件でアパートやマンションを借りる場合は普通借家契約という契約になります。
多くは2年の契約期間があり、更新する場合は更新料が発生します。
契約時には敷金や礼金、紹介してもらった仲介会社には仲介手数料などを支払わなければなりません。
家具家電製品はついておらず揃える必要がありますので、新生活を始めようとするとき、
最初に準備しておかないといけない費用は高額になります。
もう少し手軽に賃貸物件借りれないかって事で生まれたのが、マンスリーマンションとかウィークリーマンションという借り方になります。
マンスリーマンションは契約は定期借家契約といって、期間が限定されている契約になります。
週単位でも契約する事が出来ます。また初期費用として敷金礼金が不要です。
長期の出張、転居前の仮住まいなど、すぐに借りる事が出来て、家具家電製品もそろっているのですぐに新生活をスタートさせる事が出来ます。
そのマンスリーマンションの専門のポータルサイトがMMJの運営する『man3s(マンスリーズ）』です。
私は掲載していた側（MMJにとっては顧客）だったワケです。
業界のちょっとした歴史
マンスリーマンション業界の歴史は浅く、
1983年に『ツカサのウィークリーマンション』で知られる司建物管理が初めて運営を開始し、
爆発的に全国に広まりました。
時代はバブル絶頂期で、企業も出張者や賃貸の契約に比較して圧倒的に手続きが短く、すぐに入居可能というところがウケて
転勤者にウィークリーマンションの利用をすすめました。
需要の下支えもあり供給数は増え、運営会社も増えていきました。
目新しい商品のない不動産業界にとって、魅力のある商品であったことには間違いありません。
賃貸の空き物件に家具家電製品をそろえてガスや電気水道の契約をするだけで、
賃料の約1.5倍の料金が取れるのですから・・・。
しかし、1990年バブルの崩壊とともに企業の利用も減り、
供給過多になった市場では価格の下落が始まり体力のない会社は撤退し、業界全体の規模は小さくなっていきます。
一旦収縮しましたが、
業界には次の波が訪れます。ミニバブル期の到来です。
ここでマンスリーズが登場します。
ミニバブル到来移行のマンスリー業界については次回に書きます。
どうして業界にとって魅力的な商材だったのか？
賃貸で家賃を高く設定できるという事は、その物件の価格を高く売却できる要素になるので
バブル期の不動産価格の高騰と相まって急速に広がったのです。
ちなみに不動産の価値の（目安です）算定方法としてよく使われる収益還元法では、
年間の賃料収入（想定）を売却価格で割ったもので表します。
例えば 賃料8万×10室×12ヵ月→年間賃料収入は960万円の場合
売却価格が1億円の場合 960万÷1億→利回り9.6％となります。
この1部屋でも2部屋でもその賃料の1.5倍で貸す事が出来るマンスリーマンションとして運営すれば、
売却価格も大きく変わる事から、多くの不動産業者が参入したというわけです。
この新しい短期での賃貸借契約を規定する法律がなかったため、
定期借家制度が規定されるのは1997年とかなり時間が経過してからです。
商品が先行して、ポータルサイトが後押して市場に広がり、後追いで法整備されるというのは、
現在の民泊の流れと似ています。
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2018年01月16日
記事のカテゴリ：不動産テック
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